İmar: Yapı Ruhsatı

A) Genel bilgi ve bazı tanımlar

Yapı Ruhsatiyesi uygulamada ve halk dilinde daha çok inşaat ruhsatı olarak ifade edilmektedir. İnşaat Ruhsatı, İmar Kanununun 20, 21 ve 22. maddeleri ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 55. maddesi esas alınarak verilmektedir. 

Yapı ruhsatının detaylarına girmeden bazı kavramları vermekte fayda vardır.

Basit Tamir ve Tadilat 

Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile  çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlemleridir. Bu tip tamiratlar ruhsat almayı gerektirmeyen tamiratlardır. 

Esaslı Tamir ve Tadilat

Yapılardaki taşıyıcı unsurları etkileyen, brüt inşaat alanını değiştiren, mimari proje üzerinde değişikliğe neden olan işlemlerdir. Pencere tabanlarının indirilmesi, pencere veya kapı yerlerinin ve ölçülerinin değiştirilmesi gibi bina görünümüne tesir eden işlemler de esaslı tamir ve tadil kapsamına girer. Bu tip işlemlerde ilgili belediyesinden izin alınması gerekmektedir. 

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı 

Kat irtifakı, inşaat ruhsatı alınarak yapımına başlanmış olan ancak henüz yapı kullanma belgesi almamış, yani binası tamamlanmamış olan binanın arsa payı üzerinden hisselendirilerek ayrılması işlemidir. Kat mülkiyeti ise, inşaat ruhsatı alınarak yapımına başlanmış, ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlandığı tespit edilerek yapı kullanma izin belgesi verilmiş binanın her bir ünitesinin bağımsız bölüm olarak değerlendirilip tapu verilmesi işlemidir. 

B) Yapı ruhsatı işleri 

Yeni inşaat, ilave ve esaslı tadilat yapmak üzere yapı ruhsatı almak için; yapı sahipleri veya vekilleri bir dilekçe ile belediyeye başvururlar.

Başvuru dilekçelerine, tapu kayıt örneği veya istisnai hallerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler eklenir.

1- Tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler 

• Özel kanunlara göre tahsis yapılmış olmakla beraber henüz tapu siciline malik adına mülkiyet olarak kaydedilmemiş olan gayrimenkuller için özel kanunlarda mülkiyet belgesi yerine geçeceği hükme bağlanmış olmak kaydı ile ilgili kamu kuruluşlarınca verilmiş olan tahsis belgesi.
• Mülkiyete dair kesinleşmiş mahkeme kararı ve bu mahkeme kararına dayalı olarak yetkili makamlarca verilen belge.
• Kesinleşmiş kamulaştırma kararları.

2- Ruhsat başvurusu üzerine belediyenin yapacağı işlemler

Belediyece, projelerin hazırlanmasına esas olmak üzere başvuru tarihinden itibaren, 

• İmar durum belgesini,
• Onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini,
• Yol kotu tutanağını.
• Gerekli görülen hallerde istikamet rölevesini en geç iki iş günü;
•  Kanal kotu tutanağını en geç beş iş günü içinde verir.

 *Kanal kotu tutanağı düzenlenmemesi ruhsat verilmesine engel değildir. Ancak, yapılacak temel üstü vizesinde bu belgenin idareye verilmesi ve kanalizasyon bağlantısına dair projenin bu tutanağa göre hazırlanması zorunludur. Aksi halde yapının inşasının devamına izin verilmez.

* Parsel malik veya maliklerinin ruhsat ve eki onaylı projelere muvafakati alınmaksızın yapı ruhsatı düzenlenemez, onaylı projelerde tadilat yapılamaz.

3- Yapı sahibi ve vekilince hazırlatılacak diğer belgeler

Yapı sahibi ve vekilince yukarıda belirtilen belgelere göre yürürlükteki kanun, plan, yönetmelik, Türk Standartları, çevre şartları, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve ilgili bütün mevzuat hükümlerine uygun olmak üzere, aşağıdaki projeler hazırlatılır:

• Mimari proje
• Statik proje 
• Mekanik tesisat projesi(2000 m²’den büyük parsellerde yapılacak yapılarda mekanik tesisat projesine; çatı yüzeyi yağmur sularının, tabii zemin altında tesis edilecek yağmursuyu toplama tankında toplanması, gerekmesi halinde filtre edilerek yeniden kullanılması amacıyla yağmursuyu toplama sistemi projesi de eklenir.)
• Elektrik tesisat projesi

Sayılan bu projelere, yapının özelliğine ve mahallin şartlarına göre idarece ek olarak başka proje, rapor ve belgeler istenebilir. Ancak bunların Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca kabul ve tespit edilen çizim ve tanzim standartlarına, Türk Standartları Enstitüsü’nce hazırlanan standartlara ve ilgili bütün mevzuata uygun olması gerekir.

4- Hazırlanan projelerin idareye sunulması ve diğer işlemler

• Proje müelliflerince hazırlanarak imzalanan tatbikat projelerinden; mimari proje altı takım halinde, diğer proje, resim, hesap ve raporlar beş takım halinde basılı olarak ve ayrıca elektronik ortamda düzenlenerek ilgili idareye başvurulur.

*Peyzaj projelerinin ruhsat aşamasında ilgili idareye sunulma zorunluluğu yoktur. Ancak bu projenin ruhsat onayından sonra bir aylık süre içinde idareye sunulması ve idarece onaylanması zorunludur.

• Belediyece, ruhsata esas belgeler, plan ve mevzuat hükümlerine göre başvuru tarihinden itibaren 15 gün içinde incelenir. 
• Herhangi bir eksiklik veya yanlışlık bulunmuyor ise, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde ruhsat verilir. 
• Mevzuata uygun olarak hazırlanan ve ruhsat başvuru dilekçesi ekinde idareye sunulan yapı projelerinin onayı için ayrıca bir başvuru şartı aranmaz.
• Herhangi bir eksikliğin veya yanlışlığın bulunması halinde, müracaat tarihinden itibaren 15 gün içinde eksiklik ve yanlışlığı bildiren bir yazı ekinde tatbikat projeleri iade edilir. 
• Eksiklik ve yanlışlıklar giderildikten sonra yapılacak müracaat üzerine, 15 gün içinde yapı ruhsatı verilir. 

*Yapının kamu adına denetimine ilişkin bütün fenni mesuliyetler mimar ve mühendisler tarafından üstlenilmeden yapı ruhsatı düzenlenemez.

Not 1/a: İdare yapı ruhsatı düzenleme aşamasında her proje için, proje müelliflerinden, fenni mesullerden ve fen adamlarından, şantiye şefleri ile yapı müteahhitlerinden mevzuata aykırı uygulama sebebiyle süreli veya süresiz olarak mesleki faaliyet haklarının kısıtlı olmadığına ilişkin Ek-1 ve Ek-8’de yer alan sicil durum taahhütnamesini ister.

Not 1/b: Gerçeğe aykırı beyanda bulunduğu tespit edilen mimar ve mühendislerin işlemleri tazmin ve hukuki sorumluluğu kendilerine ait olmak üzere iptal edilir ve bu kişiler hakkında suç duyurusunda bulunulur.

Not 2: Yapım işlerinde yapı müteahhidi, taşeron ve şantiye şefi olarak görev alanlar aynı zamanda fenni mesul olarak görev üstlenemezler. 

Not 3: Proje müellifliği ve fenni mesuliyet üstlenen fen adamının iştigal konusu ile ilgili meslek odasına kayıtlı olması şarttır.

5- Yapı ruhsatının süresi ve ruhsat yenileme

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 29 uncu maddesi ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 54 üncü maddeleri uyarınca; Ruhsat düzenleme tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan veya 5 yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir.

Ancak ilk ruhsat düzenlendiği tarihten sonra hangi amaçla olursa olsun yapılan her ruhsat işlemi ile beş yıllık süre yeniden başlar.

Beş yıllık ruhsat süresi içinde tamamlanmayan yapılar için 5 yıllık ruhsat süresi dolmadan ruhsat süresinin uzatılması işlemine ruhsat yenileme işlemi denir. Ruhsat yenilemesi yapılırken, ilk yapı ruhsatının düzenlendiği tarihteki mevzuat hükümlerine göre işlem yapılır.

Süreye ilişkin ruhsat yenileme işlemi en çok iki kere yapılır.

Bu arada mahkemelerce, Bakanlıkça veya ilgili idarelerce durdurulan yapılarda durdurma süresi ruhsat süresine ilave edilir.