İmar: İmar Planı Değişikliklerinin Yapılması

Yürürlükte bulunan ve uygulanan bir imar planında değişiklik yapılabilmesi için, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 27 nci ve devam eden maddelerinde yer alan esas ve usullere uyulması zorunludur. Bu nedenle, plan değişikliği talebinde bulunacak talep sahiplerinin aşağıda yer vereceğimiz hususların bilincinde olması gerekmektedir.

1- Sosyal ve teknik altyapı alanları ile ilgili değişiklik talepleri

İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik alt yapı alanlarının kaldırılması küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz.

Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için:

a) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleşecek ilgili yatırımcı bakanlık ve kuruluşların görüşü alınacaktır.

b) İmar planındaki bir sosyal ve teknik alt yapı alanın alanının kaldırılabilmesi ancak bu tesisin hizmet götürdüğü bölge içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. 

• Onaylı imar planlarında kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanı olarak belirlenen kullanımlar dışında kalan alanlarda plan değişikliği yolu ile yeni bir kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılması halinde, yatırımcı bakanlık ve kuruluşların görüşleri alınmak kaydıyla, anılan Yönetmelik ekinde yer alan tablolarda belirtilen asgari alan büyüklüğü şartı aranmaz.
• Afetzede yerleşim alanlarının imar planlarında yapılacak değişikliklerde yeni bir kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanı ayrılması halinde, eşdeğer yeni bir alanın ayrılması şartı ile Yönetmeliğe ekli tablolarda belirtilen asgari alan büyüklükleri şartı aranmaz.
• Dini yapı alanlarına ilişkin planlarda ve değişikliklerinde il müftülerinin görüşü alınır.

2- İnşaat emsalinin, adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi talepleri

İmar planında verilmiş olan inşaat emsalinin, adedinin, ifraz şartlarının değiştirilmesi sonucun nüfus yoğunluğunun arttırılmasına dair imar planı değişikliklerinde;

• Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları Yönetmelik ekinde belirtilen standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır ve/veya artırılır.
• Kat adedi arttırılmasının istenmesi durumunda; önerilecek kat adetlerinin tayininde aşağıdaki formüle göre bulunacak bir yoldaki karşılıklı bina cepheleri arasındaki asgari uzaklık sağlanacaktır.
• K=[(H1 + H2)/2]+7 m.

Yukarıdaki formülde:

K= Karşılıklı bina cepheleri arasındaki mesafe (m)

H1= Yolun diğer cephesinde önerilecek yapının irtifaı

H2= Yolun diğer cephesinde önerilecek yapının irtifaıdır.

3- Yolların genişletme, daraltma ve güzergahına ait değişiklik talepleri

İmar planında gösterilen yolların genişletme, daraltma ve güzergahına ait imar planı değişikliklerinde;

• Devamlığı olan bir yol belli bir kesimde daraltılamaz.
• Yolların kaydırılmasında, mülkiyet ve yapılaşma durumu esas alınır.
• İmar planlarındaki gelişme alanlarında geçiş amaçlı 3,00 metreden dar yaya yolu, 10,00 metreden dar trafik yolu açılamaz; yerleşik alanlarda mülkiyet ve yapılaşma durumlarının elverdiği ölçüde yukarıdaki standartlara uyulur. Ancak parseller 7,00 metreden dar yollardan mahreç alamaz.
• İmar planı değişikliği ile çıkmaz sokak ihdas edilemez.
• İmar planı içinde kalan karayolu, kent içi geçişinin değiştirilmesi durumunda, Karayolları Genel Müdürlüğü’nden alınacak görüşe uyulur.

4- Sosyal ve teknik alt yapı kullanımlarından başka herhangi bir amaca ayrılmış olan bir alanın kullanılışının değiştirilmesi talepleri

İmar planlarında sosyal ve teknik alt yapı kullanımlarından başka herhangi bir amaca ayrılmış olan bir alanın kullanılışının değiştirilmesi durumunda:

• Nazım plan ana kararlarını bozucu fonksiyonel değişiklikler plan değişikliği yolu ile yapılamaz.
• Yeni belirtilen kullanışın ihtiyacı olan sosyal ve teknik alt yapı alanları Yönetmelik ekinde belirtilen standartlara ve nüfus şartı aranmaksızın otopark yönetmeliği hükümlerine uygun olarak birlikte düzenlenir.
• Yerleşmenin gelişme yönü, büyüklüğü ve arazi kullanımlarının fonksiyonel dağlımı ve genel yoğunlukları gibi nazım plan ana kararlarının değiştirilmesi ancak imar planının yeniden yapılması için mümkün olabilir.

5- İmar planı değişikliklerinin kesinleşmesi

İmar planı değişikliklerinin onaylama, askı, onaya itiraz, itirazların değerlendirilmesi ve dağıtımı konularında da imar planlarının kesinleşmesindeki süreç uygulanır.

6- İmar planı değişiklik talebinde bulunacak vatandaşların uyması gereken usul

Bu konuda, belediyelerdeki uygulama süreci farklılık arz etmektedir. Ancak, plan değişikliği talebinde bulunacak olan vatandaşların asgari şu hususlara dikkat etmesi gerekmektedir.

• Öncelikle arazi veya arsa sahibinin veya sahiplerinin (hisseli olması halinde hissedarların) imar planı değişikliğine ilişkin taleplerini bir dilekçe ile belediye başkanlığına bildirilmesi gerekmektedir.

Bu dilekçeye;

• Taşınmaza ait tapu senedi veya tapu kaydının aslı.
• İmar durumunun aslı (içinde bulunulan yıla ait onaylı).
• Plan değişikliği teklifi.

Eklenmelidir. 

Plan değişikliği tekliflerine;           

• Halihazır harita (koordinat sisteminde 1/1000 ölçekli). 
• Plan değişikliği içeriğini açıklayan detaylı plan raporu.
• Gerekiyorsa onaylı jeolojik ve jeoteknik rapor. (Sakıncalı alanlarla ilgili Afet İşleri Genel Müdürlüğünce, diğer alanları için Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce onaylı.) 
• Gerekiyorsa Kentsel Tasarım Projesi (mimar tarafından onaylı). 
• Taşınmazlara ait halihazır ve kadastro plan örneği.
• Varsa revizyon öncesi imar durumu. 
• Gerekiyorsa İmar Planı Değişikliğine ait taşınmaza ait varsa ruhsatı ve açıklayıcı belge ve fotoğraflar. 

Eklenmelidir.

Ancak, yukarıda da belirtildiği üzere bu belgelerin hangi aşamada isteneceği veya istenip istenmeyeceği ilgili belediyelere göre değişiklik arz edebilir.

Ayrıca, Parsel bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamayacağı,

Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamının değer artış payı olarak ilgili idarelerce alınacağı, bilinmelidir.